Er det slik at TEK 17 bestemmer om ein bustad kan vera heilårsbustad eller fritidshus
Nei, det er i hovudsak plan- og bygningslova og kommunen sin arealplan, saman med eventuell boplikt, som avgjer om ein bustad kan nyttast som heilårsbustad eller fritidshus.
Byggteknisk forskrift (TEK17) set dei tekniske krava til sjølve bygningen, men bestemmer ikkje den juridiske bruken av eigedomen.
Arealplan og regulering (Kommunen)
Arealformål: Kommunen sin arealplan eller reguleringsplan fastset om eit område er regulert til bustadføremål eller fritidsføremål.
Bruksendring: Dersom du vil endre bruken frå fritidsbustad til heilårsbustad (eller omvendt), må du søkje kommunen om bruksendring.
Byggteknisk forskrift (TEK17)
Mindre strenge krav til hytter: TEK17 stiller mildare krav til fritidsbustader enn til heilårsbustader når det gjelder til dømes energirammer, tilgjengelegheit (universell utforming), dagslys og inneklima.
Teknisk godkjenning: Dersom du søkjer kommunen om å endre ein fritidsbustad til heilårsbustad, vil kommunen kreve at bygningen oppfyller krava til heilårsbustad i TEK17 (eller at du søkjer og får unntak/dispensasjon frå einskilde krav).
Konsesjon og boplikt
I nokre kommunar kan det vera boplikt eller eigne regler for konsesjon som hindrar at ein heilårsbustad vert nytta som fritidshus.
TEK17 er med andre ord den tekniske målestokken huset må stette, medan kommunen sin arealplan og vedtak avgjer den juridiske bruken.
Dei største tekniske skilnadene i TEK17 mellom ein heilårsbustad og ein fritidsbustad (hytte) gjeld energi, tilgjengelegheit (universell utforming), inneklima og dagslys.
For fritidsbustader skil TEK17 i tillegg mellom hytter under og over 150 m² oppvarma BRA.
Kategori Fritidsbustad (under 150 m²) Fritidsbustad (over 150 m²) Heilårsbustad
Energikrav (isolasjon/tetthet) Fritatt frå kapittel 14 (energirammer, U-verdiar, tettheit) Må oppfylle forenkla energikrav i TEK17 Må stette strenge energirammer og U-verdiar for heile bygget
Tilgjengelegheit Ingen krav til tilgjengeleg tilkomst, rullestol snusirkel eller handicap-bad Ingen krav til tilgjengelegheit (med mindre det er meir enn 10 einingar) Strenge krav til tilgjengelegheit (snusirkel, trinnfri tilkomst, breidde på dører)
Inneklima og ventilasjon Krav om lufting (kan løysast med klaffventilar og vindaugo) Krav om lufting (kan løysast med klaffventilar og vindaugo) Strenge krav til balansert ventilasjon med varmegjenvinning
Dagslys og utsyn Ikkje spesifikke krav til dagslysfaktor Ikkje spesifikke krav til dagslysfaktor Krav om tilstrekjeleg dagslys og utsyn i rom for varig opphald
Bod og uteplass Ingen krav til storleik på sportsbod eller uteopphaldsareal Ingen krav til storleik på sportsbod eller uteopphaldsareal Strenge krav til utvendig bodplass og tilrettelagt uteareal
Dersom du vil endre ein fritidsbustad til heilårsbustad, er det som regel isolasjon/energikrav og krav til bad/tilgjengelegheit som krev flest fysiske endringar på bygget.
For å få dispensasjon frå krava i TEK17 ved bruksendring frå fritidsbustad til heilårsbustad, må du søkje kommunen etter plan- og bygningslova § 19-2.
Det er to vilkår som må vera oppfylte samstundes for at kommunen juridisk kan gje dispensasjon:
Hensyna bak føresegna må ikkje bli vesentleg tilsidesette.
Fordelane ved å gje dispensasjon må vera klart større enn ulempene.
Slik vurderer kommunen dei ulike krava
Kommunen har ei viss skjønnsmynde, men dei behandlar ulike kapittel i TEK17 ulikt:
Unntak etter pbl § 31-2 (Særregel for eksisterande bygg):
Dette er den viktigaste og enklaste vegen. Plan- og bygningslova § 31-2 gjev kommunen heimel til å gje fråsegne/unntak frå tekniske krav dersom det vil vera urimeleg kostbart å tilpasse bygget til dagens krav, og endringa er forsvarleg ut frå tryggleik, helse og miljø.
Energikrav og isolasjon:
Kommunar gjev ofte lettare dispensasjon eller unntak frå dei strengaste energikrava (f.eks. krav til balansert ventilasjon eller etterisolering av lafta tømmer) dersom tiltaket vil krevje store inngrep i bærekonstruksjonar eller fasade.
Tryggleik og helse (Brann og inneklima):
Det vert nesten aldri gjeve dispensasjon frå krav som gjeld brannsertifisering, rømningsvegar, radonmåling/-sikring eller bæreevne. Dette går på direkte person- og helsetryggleik.
Universell utforming og tilgjengelegheit:
For eksisterande bygg der terrenget eller bygningskroppen gjer det svært vanskeleg å lage trinnfri tilkomst, er det god sjanse for å få unntak etter § 31-2.
Kva søknaden må innehalde:
Begrunnelse: Ein skriftleg overslag/grafering som viser kvifor det er vanskeleg/dyrt å stette kravet (f.eks. «etterisolering vil krevje at heile fasaden må rivast og byggjast på nytt»).
Kompenserande tiltak: Viss du søkjer dispensasjon frå energikrav, hjelper det mykje å vise til alternativ oppvarming (som varmepumpe eller rentbrennande eldstad).
Nabovarsling: Dispensasjonssøknaden må nabovarslast særskilt.
Dersom bygget ligg i eit område regulert til fritidsføremål, må du hugs at du i tillegg må søkje om dispensasjon frå arealformålet i reguleringsplanen, noko som ofte er vanskelegare å få enn dispensasjon frå sjølve TEK17.
Her er eit utkast til ein dispensasjonssøknad som du kan tilpasse og legge ved søknaden om bruksendring til kommunen.
Søknaden er bygd opp etter krava i plan- og bygningslova (pbl) § 19-2 og § 31-2 (unntak for eksisterande bygg). Text i hakeparanteser [slik] fyller du inn sjølv.
SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ BYGGTEKNISK FORSKRIFT (TEK17)
Eigedom:
Gardsnummer: [Gnr.] | Bruksnummer: [Bnr.]
Adresse: [Adresse]
Tiltakshus/Søkar: [Ditt namn / Namn på ansvarleg søkar]
1. Kva det vert søkt dispensasjon frå
Det vert i samband med søknad om bruksendring frå fritidsbustad til heilårsbustad søkt om dispensasjon/unntak frå følgjande krav i TEK17, med heimel i pbl § 19-2, jf. § 31-2:
TEK17 Kapittel 14 (Energi): [F.eks. krav til u-verdi i ytterveggar / krav til balansert ventilasjon med varmegjenvinning]
TEK17 Kapittel 12 (Tilgjengelegheit): [F.eks. krav til trinnfri tilkomst / snusirkel på bad, dersom dette er vanskeleg å få til i eksisterande bygningskropp]
2. Bakgrunn og grunngjeving (jf. pbl § 31-2 og § 19-2)
Bygget er oppført i [byggeår] som fritidsbustad. Å tilpasse det eksisterande bygget til alle tekniske krav i TEK17 for nye heilårsbustader vil medføre uforholdsmessig store kostnader og omfattande inngrep i den eksisterande bygningskroppen.
Nærare om dei enkelte krava:
Energikrav (Kap. 14):
[Forklar kvifor det er vanskeleg, f.eks.: Eksisterande veggkonstruksjon har god kvalitet, men å etterisolere til dagens U-verdi-krav vil krevje at heile kledninga/fasaden må rivast og byggjast om. Dette vil vera eit uforholdsmessig inngrep.]
Kompenserande tiltak: [F.eks.: Det er installert varmepumpe / rentbrennande eldstad, og loft/etak er etterisolert der det har vore praktisk mogleg.]
Ventilasjon (Kap. 13):
[Forklar kvifor, f.eks.: Installasjon og kanalføring for balansert ventilasjon vil krevje senking og ombygging og alle innvendige tak/rom. Luftskifte vert i staden ivareteke ved mekanisk avtrekk på bad/kjøkken og klaffventilar/luftespalter i vindaugo.]
3. Vurdering av vilkåra for dispensasjon (pbl § 19-2)
Hensynet bak føresegna vert ikkje vesentleg tilsidesett:
Formålet med TEK17 er å sikre bygg med god kvalitet, miljøvenlege løysingar og eit forsvarleg inneklima. Bygget halde god teknisk stand. Tiltaket vil gje eit trygt og fullgodt bumiljø sjølv om einskilde nybyggkrav ikkje vert stetta fullt ut. Tryggleik mot brann, personhelse og konstruksjonssikkerheit er fullt ut ivareteke.
Fordelane er klart større enn ulempene:
Fordelen ved å gje dispensasjon er at ein eksisterande bygningsressurs kan nytast til heilårsbustad utan uforholdsmessig store byggjekostnader og materialbruk. Dette er eit godt bærekraftstiltak. Ulempene for ålmenta er minimale, då fråvika berre gjelder innvendige tekniske løysingar i eit privatbygg.
Konklusjon
På bakgrunn av gjevne opplyslingar og kompenserande tiltak vert det bede om at kommunen gjev dispensasjon frå dei nemnde krava i TEK17.
[Stad], [Dato]
[Ditt namn / Signatur]
-------------------------------------------------------------- -----------------------------------
Kva TEK 17 krav blir stilt til minihus
Frå 1. juli 2022 vart byggteknisk forskrift (TEK17) endra for å gjera det enklare og billegare å byggja mikrohus til bustadføremål (frittståande hus opp til 30 m²).
Desse lempingane gjelder for mikrohus som skal brukast som helårsbustad:
1. Areal og romhøgde
Areal: Huset kan vera maksimalt 30 m² BRA (bruksareal).
Romhøgde: Det er ikkje lenger krav om minimum 2,40 m romhøgde. Rommet må berre ha ein høgde og eit volum som er tenleg ut frå bruken.
2. Tilgjengelegheit (Universell utforming)
Delekrava til tilgjengelegheit gjelder ikkje. Det er ikkje krav om rullestolsirkel (1,5 m diameter), snuisirkel i gang/bad eller trinnfri tilkomst.
Det er heller ikkje krav om tilgjengeleg bad eller at alle hovudfunksjonar må vera på same plan.
3. Inneklima og dagslys
Dagslys: Det er ikkje lenger eit spesifikt krav om eit visst prosentareal med dagslys, men rom for varig opphald må ha vindauge som gjev tilstrekjeleg utsyn og lys etter bruken.
Ventilasjon: Kravet om balansert ventilasjon med varmegjenvinning gjelder ikkje. Det er nok med enten mekanisk avtrekk eller naturleg ventilasjon (f.eks. luftelventilar i vegg/vindauge) kombinert med avtrekk frå bad og kjøkken.
4. Bærekraft og energi
Energikrav: Mikrohus er unntaket frå dei strenge energiramme- og u-verdikrava i TEK17 kapittel 14.
Belysning og oppvarming: Må dimensjonerast slik at det er forsvarleg for helse og komfort, men utan formelle berekningar på energiramma.
5. Bod og oppbevaring
Det er ikkje krav om verken sportsbod eller innvendig oppbevaringsplass/garderobe (som elles er eit fast krav i TEK17).
Kva krav gjelder framleis for mikrohus?
Nokre grunnleggjande tryggleikskrav kan ein ikkje fravika:
Brannfeikning: Krav til rømningsvegar, brannmotstand mot nabogrense (normalt 8 meter avstand eller brannmur), samt røykvarslar og slokkeutstyr.
Konstruksjon og tryggleik: Krav til snø- og vindlast (funderingstryggleik), fuktsikring (bad, tak og fasade) og innemiljø (radonsikring).
Tilkobling: Krav til vatn, avløp og straum/energi i henhold til kommunale forskrifter.
Merk: Sjølv om reglane i TEK17 er forenkla, må eit mikrohus som skal brukast til bustad framleis nabolvarslast og søkjast om hjå kommunen etter plan- og bygningslova.